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日志

约定于实际不符案判决书之五广告内容不属于合同内容案

已有 1601 次阅读2010-7-12 11:20 |

上诉人万学军与被上诉人北京海湾京城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案

 

北京市第一中级人民法院民事判决书(2008)一中民终字第4860

上诉人(原审原告)万学军,男,1969124日出生,汉族,中国共青团中心对外联络部副部长,住北京市大兴区亦庄开发区卡尔公寓6号楼2单元1101

委托代理人李强,北京市天水泽龙律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)北京海湾京城房地产开发有限公司,住所地北京市海淀区中关村南大街19号新中关大厦B5A层。
 

委托代理人周学腾,女,19801221日出生,北京海湾京城房地产开发有限公司法律顾问,住该公司宿舍。

委托代理人王毅,男,198222日出生,北京海湾京城房地产开发有限公司职员,住北京市崇文区葱店西街131

上诉人万学军因商品房预售合同纠纷一案,不服北京市海淀区人民法院(2007)海民初字第6455号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

 

万学军在原审法院起诉称,我与北京海湾京城房地产开发有限公司(以下简称海湾公司)于20041128日就北京市海淀区中关村大街19号新中关公寓1219号房屋以每平方米20561.55元签订商品房买卖合同,该房屋于2006121日交付。房屋交付后我发现该房屋多处不符合合同约定。按照双方合同约定,应当天然气入户,但是该房屋没有天然气管线,不能开通天然气。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。房屋的装修标准不符合双方合同约定,装修标准过低。根据海湾公司的宣传资料,该公寓为高级酒店式公寓,现状却远不及其宣传。按照双方合同约定,出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应当符合合同附件三的标准。达不到约定标准的,买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。根据其样板间宣传材料和样板间照片,厨房和卧室之间应当有玻璃隔断,按照常识,厨房和卧室之间也应当有隔断。根据海湾公司的宣传资料,该公寓为高级酒店式公寓,按照其宣传画册,应当有走廊吊顶,但是实际连公共过道的吊顶都没有做,各种管线裸露于距离地面2米左右。海湾公司应该履行其宣传资料的诺言。根据其宣传资料,在其规划范围之内有国际华纳国际影城配套设施,但是房屋交付后,我发现海湾公司并未按照其宣传资料履行,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。此外,根据《住宅设计规范》(中华人民共和国标准GB50096-1999199961日起施行)3.6.2规定卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40m,局部净高不应低于2.10m,且其面积不应大于室内使用面积的13。按照其宣传资料,海湾公司应当对过道进行封闭吊顶,但是海湾公司没有履行封闭吊顶,海湾公司应当履行该合同义务。现起诉请求:1、判令海湾公司履行合同中天然气入户的约定;2、判令海湾公司双倍返还厨房和卧室之间安装玻璃隔断的费用;3、判令海湾公司对室外公共走廊进行封闭吊顶;4、判令海湾公司退还因未履行华纳国际影城的配套设施而使房屋价值减少的房款20 000元;5、判令海湾公司履行公共过道不低于2.1米的国家标准;6、诉讼费由海湾公司承担。

海湾公司在原审法院辩称,第一,我公司与万学军于2005419日签订《商品房预售合同》前,我公司已经获得天然气的安装许可,设计编号为04010”、安装号为“0313321”。我公司基于上述许可与万学军签订合同,我公司不存在任何过错。我公司在2006年已经铺装全部天然气管道,并预留了市政天然气接口。我公司在施工中突然于2006626日接到北京市建筑设计研究院第四设计所的《设计变更通知》,内容为北京市燃气审批主管部门要求酒店式公寓将燃气设计全部更改为电力烹饪设施。我公司接到该变更通知后,多次与相关部门沟通、协调,但终因天然气属于垄断性政府指导行为而未果,只能被迫进行变更。该天然气变更行为,系我公司不能预见,且不能控制的行为,我公司作为该变更的直接受害者对该变更无任何过错。天然气被迫变更后,我公司按照合同约定,及时于2006628日向万学军发出《关于公寓设计变更通知书》,该通知书已经明确告知万学军天然气变更以及万学军权利等问题。但在规定时间内,万学军未退房,亦未提出任何书面异议。因此双方已经就变更达成一致,万学军已认可该变更事项。设计变更后,我公司需将已经施工的燃气管道全部拆除、并赔偿燃气安装公司的各项损失,此设计变更给我公司造成巨大的经济损失。在此情况下我公司仍斥巨资为全体业主配备了高级电磁炉,以便于业主能够安全、放心使用。现万学军要求天然气入户根本不能实现,无任何操作履行的可能。即使法院支持了万学军的该项请求,该判决也无法得到履行。

 

 

第二,双方合同约定中并没有玻璃隔断的约定,我公司也没有承诺给万学军安装玻璃隔断,万学军提供的样板间及宣传资料图片,我公司对此真实性、关联性、合法性均不予认可。万学军的请求已超过了双方约定的范围,该请求既无法律依据也无合同约定,请求驳回万学军的诉讼请求

第三,万学军要求我公司对公共走廊吊顶的要求无事实和法律依据。公共走廊的装修标准符合国家的相关规定,符合安全和使用功能,且已经验收合格。我公司不能也没有必要再进行全封闭吊顶,现诸多楼宇均采用此种装修风格

第四,关于万学军要求我公司赔偿未履行华纳国际影城的配套设施而使房屋价值减少的房款20 000元的请求没有依据,万学军未提供任何证据证明其房屋价值减少的损失,依据证据规则万学军应当承担举证不能的法律后果。而且我公司未承诺会有华纳国际影城等配套设施,该请求已超过了双方合同约定的范围,请求法院驳回万学军的诉讼请求。

第五,万学军未提供证据证明公共走道净高低于2.1米。经现场测量,该房屋的公共走道的净高均不低于2.1米,符合建筑设计规范中《民用建筑设计通则》的规定。该楼已经验收合格就充分证明公共走道净高在2.1米以上。

 

 

万学军的诉讼请求既无事实依据,又无法律依据,更无证据支持,我公司请求法院依法查明事实,驳回万学军的诉讼请求。

原审法院经审理查明,2005419日,万学军与海湾公司签订了编号为Y14278的《商品房预售合同》及附件。该《商品房预售合同》约定,万学军购买海湾公司开发的位于北京市海淀区中关村西区新中关公寓1219号房屋。合同约定该商品房建筑面积共72.92平方米,套内建筑面积为48.27平方米,按套内建筑面积计算,该商品房单价为人民币每平方米18 683.86元,总金额为人民币 901 870元,交房时间为2006630日。其中第9条关于规划、设计变更的约定,经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变更,影响到买受人所购房屋质量或使用功能的,出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内,书面通知买受人;买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复,买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人不退房的,应当与出卖人另行签订补充协议。第12条关于市政基础设施和其他设施的承诺约定,出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的市政基础设施和其他设施按照约定日期达到下列条件:2006630日上下水、供电、供暖均可交付使用;燃气在入住率达到70%以上时开通。如果在规定日期内未达到使用条件,双方同意按照下列方式处理:由出卖人提供其他临时替代措施保证买受人正常使用该房屋。第16条商品房质量、装饰、设备标准的约定,出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准,达不到约定标准的,买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价;

2006626日,北京市建筑设计研究院第四设计所向海湾公司发出了《设计变更通知》,该通知载明:根据市燃气审批主管部门意见,取消新中关大厦酒店式公寓户内燃气设计,而变更为电力烹饪设施,特此通知。同日,经业务主管部门、甲方代表、设计方代表、施工方代表四方共同签章作出《新中关大厦公寓楼取消燃气》的决议,该决议载明:经多方研究,新中关项目燃气工程,设计编号燃04010,报装号0313321,工程中的公寓楼不适宜安装天然气,予以取消,特此批准。” 2006628日,海湾公司向万学军送达了《关于公寓设计变更通知函》,该通知函告知了燃气设计变更的情况,并告知业主:如不接受该设计变更,业主有权退房,并于通知函送达后15日内将退房书面要求交至海湾公司销售及客服部,同时办理退房所需手续,并于办理退房手续后30日内将业主已付购房款退还;如接受该设计变更,于收到此通知函后15日内到海湾公司销售及客服部签署补充协议。万学军收到该变更通知函件后,未按照该函件的要求办理退房手续或签署补充协议,而是致函海湾公司表示不同意该公司的单方变更行为,海湾公司称没有收到万学军的函件。

20061120日,北京新中关公寓楼通过验收取得《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。当月,海湾公司将上述商品房交付万学军,交付房屋未安装天然气,海湾公司向万学军交付了一个尚朋堂牌电磁炉。因该公司迟延交付房屋,向万学军赔偿了迟延交房违约金。

 

另查,20041021日,海湾公司取得编号为市政公用(燃气、热力)甲级010109sj”新中关项目燃气工程设计证书。新中关宣传画册中载明:该项目以及相关设施尚在实施建设中,此楼书内各规划、效果图有可能更改或调整,非实际交楼标准,开发商保留最终解释权

审理中,万学军向本院提出鉴定申请要求对新中关公寓1219号房屋的厨房与卧室之间安装玻璃隔断费用进行造价鉴定。本院委托北京华建工程造价咨询事务所有限公司进行了鉴定,该鉴定机构向本院出具了《关于对新中关公寓1219号房屋玻璃隔断费用的造价鉴定报告》,鉴定金额约为1212元。庭审中,万学军对鉴定结论的数额不予认可,海湾公司认为鉴定机构以样板间照片的玻璃隔断样式为基础进行的鉴定,该公司对样板间照片不予认可,故对以此为基础进行鉴定结论亦不予认可,但双方均未对鉴定的程序及鉴定人员的资质表示异议。为证明新中关大厦公寓公共走廊没有封闭吊顶,各种管线裸露在外的事实,万学军向本院提交了公共走廊照片,但海湾公司认为该大厦公共走廊装修的风格符合国家规定和安全使用功能,且与整个楼体的装修风格一致,不需要吊顶。为证明新中关大厦公寓公共过道净高低于2.1米的事实,万学军向本院提交了现场测量的照片,海湾公司不认可万学军主张的事实,并向本院提交了公共过道照片、房屋竣工验收合格证明、公共过道施工图纸以证明公共过道净高在2.1米以上。就海湾公司未履行华纳国际影城的配套设施而使房屋价值减少20 000元主张,万学军未提供相应证据证明该损失的存在。售合同》及补充协议、《关于公寓设计变更通知函》、《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、宣传画册、新中关项目燃气工程设计证书、照片等证据材料在案作证。

原审法院经审理认为,万学军与海湾公司签订的《商品房预售合同》及补充协议系双方真实意思的表示,且不违反法律和行政法规的强制性规定,该合同合法有效。合法有效的合同应全面履行合同约定的义务。虽海湾公司迟延交付房屋,但该公司已向万学军赔偿了相应的违约金,万学军未对此提出异议,法院亦不持异议。万学军主张海湾公司未履行天然气入户的约定,而是单方变更合同取消了天然气入户,采用配备电磁炉进行替代履行,其行为已构成违约,法院认为,本案的天然气设计变更是经业务主管部门、甲方代表、设计方代表、施工方代表四方共同签章确认作出《新中关大厦公寓楼取消燃气》决议而进行的变更,该变更非因海湾公司的原因所致,且海湾公司及时告知并采用了向万学军提供高级电磁炉的方式进行了替代履行,并非海湾公司拒不履行天然气入户的约定,现海湾公司继续履行天然气入户约定已无事实基础,故万学军要求海湾公司继续履行天然气入户约定的诉讼请求本院不予支持。另,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。因双方合同中并无安装玻璃隔断的约定,万学军申请以样板间照片及实地测量为基础进行安装玻璃隔断的造价鉴定,该鉴定依据无合同依据,故该鉴定结论法院不予采信,对万学军要求海湾公司双倍返还厨房和卧室之间安装玻璃隔断的费用的诉讼请求不予支持。因万学军未向法院举证证明双方合同以及补充协议有公共走廊必须进行封闭吊顶的约定,亦未证明公共走廊未封闭吊顶违反国家强制性规定,现新中关大厦公寓已通过验收并投入使用,故万学军要求海湾公司继续履行对公共走廊进行封闭吊顶的诉讼请求缺乏约定或法定的依据,法院对此不予支持。对万学军要求海湾公司赔偿因未履行华纳国际影院的配套设施而使房屋价值减少的房款20 000元的诉讼请求,无相应证据证明该损失的存在,故法院对该诉讼请求亦不予支持。对万学军要求海湾公司履行公共过道净高不低于2.1米国家标准的诉讼请求,因其未提交合法有效的证据证明公共走道净高确实低于2.1米,故该诉讼请求缺乏相应的事实依据,法院亦不予支持。据此,原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定,判决:驳回万学军的全部诉讼请求。

判决后,万学军不服,以海湾公司单方取消天然气应当承担违约责任为由,向本院提出上诉。请求撤销原审判决,依法改判海湾公司继续履行天然气入户的约定。

 

 

海湾公司同意原审判决。

 

 

本院经审理查明,原审法院查明的事实属实,本院予以确认。

 

本院认为,万学军与海湾公司签订的《商品房预售合同》及补充协议系双方真实意思的表示,且不违反法律和行政法规的强制性规定,该合同合法有效。

 

 

关于万学军要求海湾公司继续履行天然气入户约定的上诉请求,本院认为,海湾公司于20041021日取得新中关项目燃气工程设计证书,在此情况下,海湾公司与万学军签订《商品房预售合同》,对开通天然气的相关事项进行了约定。但根据北京市建筑设计研究院第四设计所向海湾公司发出的《设计变更通知》显示的内容和市燃气审批主管部门的意见,取消了新中关大厦酒店式公寓户内燃气设计,并且天然气设计变更亦经过业务主管部门、甲方代表、设计方代表、施工方代表四方共同签章确认作出《新中关大厦公寓楼取消燃气》决议而进行。现新中关大厦公寓已竣工通过验收,并且在万学军知道燃气设计变更的情况下,已实际接收了房屋,鉴于万学军在本案中要求海湾公司继续履行天然气入户约定的请求已无事实基础,故对万学军的此项上诉请求,本院不予支持。

 

综上所述,原判正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

 

 

驳回上诉,维持原判。

鉴定费一千元,由万学军负担(已交纳)。

一审案件受理费八百一十元,由万学军负担(已交纳);二审案件受理费七十元,由万学军负担(已交纳五十元,余款于本判决生效后七日内交纳)。

 

本判决为终审判决。

 

审 判 长 王爱红

代理审判员 李晓龙

代理审判员 万丽丽

 

 

○○八年六月十二日

 

 

 


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